« Aix-en-Provence est une ville cotée, avec une identité forte et des prix élevés, se positionnant comme un marché patrimonial nécessitant un budget conséquent », observe Fabienne Feral, responsable secteur Sud chez Afedim. Selon les données des Notaires de France, le prix médian d’un appartement ancien s’élève à 4 765 €/m², tandis que les appartements neufs atteignent 6 231 €/m². Les maisons anciennes se négocient autour de 5 692 €/m². Mais dans certains quartiers très recherchés, les prix « peuvent grimper jusqu’à 9 000 €/m² », souligne-t-elle.
La rareté de l’offre entretient cette tension. « La construction neuve est limitée et tend vers des programmes premium, avec des immeubles de petite taille ou des projets mixtes associant villas et appartements », détaille Fabienne Feral. Une orientation qui correspond à « l’image haut de gamme » de la ville et renforce la stabilité des valeurs immobilières locales.
Une ville portée par son attractivité et son potentiel locatif
Au-delà des prix, la capitale provençale conserve de solides atouts. Sa proximité avec Marseille, la Méditerranée et sa desserte TGV en font une ville attractive pour les actifs comme pour les investisseurs. Mais son dynamisme repose aussi sur son rôle universitaire. « La présence de facultés contribue également à son attractivité », insiste Fabienne Feral. Avec près de 40 000 étudiants, la demande locative reste forte et la vacance quasi inexistante.
Le marché aixois n’est pas perçu comme un terrain de spéculation rapide, mais plutôt comme une valeur patrimoniale. Les investisseurs privilégient la sécurité de leur placement, avec la certitude que la demande restera soutenue dans les prochaines années.
Les quartiers à privilégier pour investir
Où investir à Aix-en-Provence ? Pour un investissement locatif sûr, le centre historique et ses abords immédiats restent des valeurs refuges. Ces secteurs, très prisés pour leur proximité avec les universités et les lieux de vie, assurent une forte attractivité auprès des étudiants comme des jeunes actifs. Les biens anciens, souvent situés dans des immeubles de caractère, y trouvent facilement preneur malgré un coût au mètre carré élevé.
En périphérie, certains secteurs émergent comme de nouvelles opportunités. La Duranne, au sud-ouest, illustre ce dynamisme avec un marché du neuf plus abordable que dans l’hypercentre. Les prix y sont plus accessibles et l’offre de logements récents attire aussi bien les familles que les investisseurs à la recherche de programmes performants sur le plan énergétique.
Rentabilité locative à Aix-en-Provence
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Surface |
T2 neuf de 40 m² dans le quartier Les Plaines |
T3 ancien de 63 m² dans la couronne urbaine |
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Prix d’acquisition |
300 000 € |
374 000 € |
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Loyer mensuel |
820 € hors charges |
1099 € hors charges |
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Rentabilité brute |
3,2 % |
3,5 % |
Source : Afedim
Coup d’œil 2025 : Aix-en-Provence et sa métropole
Une ville à taille humaine
- 1 922 626 hab. dans la métropole dont 147 933 hab. à Aix-en-Provence (1)
- 24e ville de France la + peuplée (1)
- 53,9% de la population métropolitaine âgée de - de 45 ans (1)
- 25 810 € : Revenu annuel médian des ménages à Aix-en-Provence (1)
- 92 communes (2)
Un bassin d’emplois dynamique
- 208 605 entreprises et 656 919 salariés dans la métropole (1)
- 1 centre de congrès de 600 m² en centre-ville (6)
- Présence du CEA-Cadarache : 2 650 collaborateurs autour de l’énergie bas carbone (5)
- 4 grandes zones commerciales dans le Pays d’Aix (7)
- 1re ville où les Français aimeraient le + travailler (8)
- 2 200 commerces et services de proximité à Aix (3)
- 6 pôles de compétitivité en région (4)
- 26 tiers-lieux à Aix (3)
- 8,1% : Taux de chômage des 15-64 ans à Aix (1)
- 1 technopôle dédié à l’innovation environnementale
- Labellisée “French Tech Aix-Marseille”
Des loyers élevés dans la ville-centre
- 8,4% de logements vacants à Aix-en-Provence (1)
- 15,8 €/m2/mois : Montant médian du loyer dans la zone la + chère d’Aix-en-Provence (hors charges) (9)
- 12,9 €/m2/mois : Montant médian du loyer dans l’agglomération (hors charges) (9)
Au cœur de la provence
- À 30 km de la Méditerranée
- + de 1,5 million de touristes par an à Aix (6)
- 156 bâtiments classés Monuments historiques (3)
- 3e ensemble d’architecture baroque en France, après Paris et Versailles (6)
- 273 clubs sportifs dans la ville (6)
- À 2h des pistes de ski
- 20e ville de France où il fait bon étudier avec Marseille (13)
- 300 jours de soleil par an (6)
- 4e grande ville de France la + éco-responsable (11)
- 1re ville verte de France parmi les 100 000 à 200 000 hab. (12)
- 46e ville de France où il fait bon vivre (10)
- 9 théâtres à Aix (3)
- + de 200 équipements et lieux culturels à Aix dont 1 centre chorégraphique national (3)
Une ville attractive pour les étudiants
Environ 36 000 étudiants à Aix-en-Provence (3)
Aix-Marseille université (AMU) : 17 composantes, 5 grands campus dont 1 au centre-ville d’Aix, 12 écoles doctorales, 122 structures de recherche, Science Po Aix, 1 école supérieure d’art, 1 campus de l’école d’ingénieurs Arts et Métiers, 1 école nationale supérieure des officiers de sapeurs-pompiers
Une ville bien desservie
- 1 aéroport international : Marseille-Provence à 25 min d’Aix-en-Provence
- 2 gares SNCF : À 33 min de Marseille, 2h40 de Lyon, 3h de Paris (15)
- 29 lignes de bus desservant 5 communes dont 1 ligne de bus à haut niveau de service et 3 lignes de bus en centre-ville (14)
- 100 km d’aménagements cyclables (3)
Sources : (1) Insee, 2022 ; (2) Métropole Aix-Marseille-Provence ; (3) Ville d’Aix-en-Provence ; (4) Competitivite.gouv.fr ; (5) Commissariat à l’énergie atomique (CEA)-Cadarache ; (6) Office de tourisme d’Aix-en-Provence ;
(7) Pays d’Aix Développement ; (8) Classement Great Place To Work, 2022 ; (9) Observatoire des loyers, 2023 ; (10) Classement de l’Association villes et villages, 2025 ; (11) Classement Leboncoin/BlaBlacar/To good to Go, 2024 ;
(12) Classement de la plateforme Kermap, 2023 ; (13) Magazine L’Étudiant, 2024-2025 ; (14) Réseau RTM ; (15) SNCF
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