Des acquéreurs qui négocient
Avec son joli port médiéval, ses petites ruelles et sa situation ouverte sur l’océan Atlantique, La Rochelle conjugue attractivité touristique et cadre de vie agréable pour les 80 0000 habitants installés à l’année. La préfecture de la Charente-Maritime est également une ville étudiante et culturelle, animée tout au long de l’année. Elle attire également les jeunes actifs et les familles pour sa dimension humaine et son environnement.
Du côté du marché immobilier, l’emballement observé entre 2020 et 2022, avec une dynamique des prix à la hausse et une augmentation du volume des transactions, s’est largement renversé. « Cette frénésie immobilière a laissé place à un retournement du marché en 2023 et 2024, lié notamment aux conditions d’accès au crédit immobilier et à l’inflation. Nous avons pu observer une amélioration de la situation en 2025, grâce à la baisse des taux d’intérêt », explique Maître Benjamin Chavignier, notaire et membre de la Chambre interdépartementale des notaires d’Atlantique-Poitou.
Résultat, les primo-accédants sont de retour sur un marché qui se concentre sur les biens affichés entre 150 000 € et 300 000 €, avec une moyenne de prix dans l’ancien qui reste assez élevé, à 4 900 € le m2. Les acquéreurs n’hésitent plus à négocier. Certains biens sont ainsi vendus avec une baisse de prix allant de 5 à 10 % par rapport au prix initial.
Raréfaction des investisseurs
Historiquement présents sur le marché du fait d’une demande locative importante, les investisseurs sont aujourd’hui moins nombreux. « Cela se répercute sur le marché de la location, avec des personnes qui ont des difficultés pour se loger », observe Me Benjamin Chavignier.
Le renforcement dans la ville de la règlementation concernant les locations de courtes durées, de type Airbnb, tend également à freiner le marché des investisseurs.
Des communes périphériques attractives
Les quartiers du centre-ville, comme ceux des Minimes et de la Genette, sont particulièrement recherchés pour leur situation. Dans le quartier de la Genette, les plus beaux biens peuvent atteindre 7 000 € à 8 000 € le m2.
Les foyers aux budgets plus modestes se reportent sur les communes périphériques de La Rochelle, où les prix sont plus attractifs. C’est le cas notamment de Lagord, Périgny ou de L’Houmeau. « Ces communes présentent l’avantage de compter de nombreux équipements, tout en proposant des prix plus bas », poursuit le notaire.
En deuxième couronne, l’éloignement permet de profiter de prix plus accessibles pour ceux qui acceptent de perdre en proximité. Dans la commune d’Esnandes, à 10 km au nord de La Rochelle, les maisons nécessitant quelques travaux de rénovation se vendent à partir de 300 000 €.
La Rochelle et son agglomération – Coup d’œil 2026
La Rochelle, un territoire à taille humaine
- 181 057 hab. dans la communauté d’agglomération dont 79 961 hab. à La Rochelle (1)
- 61e ville de France la + peuplée (1)
- 48,8% de la population de l’agglomération âgée de - de 45 ans (1)
- 28 communes (2)
- 27 340 € : revenu annuel médian des ménages à La Rochelle (3)
Un écosystème performant
- 21 412 entreprises (3) et 73 679 salariés (1) dans l’agglomération
- Labellisée « Communauté French Tech Atlantic Valley » pour son écosystème numérique
- 12 pôles de compétitivité en région (4)
- La + grande concentration nationale d’entreprises nautiques (2)
- 6e grand port maritime français (5)
- 11,6% : taux de chômage des 15-64 ans dans l’agglomération (1)
- 21 150 ha de terres agricoles (2)
- 1 000 ha de parcs d’activités économiques dans l’agglomération (2)
- + de 40 entreprises de pointe dans l’agroalimentaire (6)
De belles infrastructures de transport
- 1 bus de mer électro-solaire, 21 lignes de bus en semaine dans l’agglomération (7)
- 1 gare SNCF : à 1h46 de Nantes, 2h40 de Paris (8)
- 450 km d'aménagements cyclables : près de 800 km d’ici à 2030 (2)
- 1 aéroport : La Rochelle-Île de Ré
- 55 voitures en autopartage dans 23 stations (7)
- Des liaisons maritimes pour rejoindre l’île de Ré et l’île d’Oléron
Une faible vacance locative
- 14,7 €/m2/mois : montant médian du loyer dans la zone la + chère de La Rochelle (hors charges) (9)
- 12,6 €/m²/mois : montant médian du loyer dans l’agglomération (hors charges) (9)
- 6,5% de logements vacants à La Rochelle (1)
Une ville attractive pour les étudiants
- 14 000 étudiants à La Rochelle (2)
- Au rang 22-30 des villes de France où il fait bon étudier (10)
- La Rochelle Université : 4 domaines de formation, 64 diplômes nationaux, 1 école de commerce, 11 unités de recherche
- 2 écoles d’ingénieurs
Une douceur de vivre
- 11e ville de France où il fait bon vivre (11)
- 2 250 h d’ensoleillement par an (12)
- 1 soixantaine de parcs et jardins à La Rochelle (13)
- 3 plages à La Rochelle dont 1 en centre-ville (13)
- 1re ville labellisée « Territoire Zéro carbone » (2)
- 6 000 ha reconnus dans l’agglomération pour leur intérêt écologique (2)
- 70 km de côtes dans l’agglomération (2)
Une destination touristique
- 250 événements professionnels en moyenne par an (14)
- 1er port de plaisance de la façade atlantique
- + de 150 000 spectateurs sur 5 jours au festival de musique Les Francofolies (12)
- 3e ville de France en nombre d’édifices protégés après Paris et Bordeaux (2)
- 4 millions de visiteurs par an dans l’agglomération (2)
Sources : (1) Insee, 2022 ; (2) Communauté d’agglomération de La Rochelle ; (3) Insee, 2023 ; (4) Direction générale des entreprises ; (5) Port Atlantique La Rochelle ; (6) La Rochelle Technopole ; (7) Réseau Yélo ; (8) SNCF ; (9) Observatoire des loyers, 2024 ; (10) Magazine L’Étudiant, 2026 ; (11) Classement de l’Association villes et villages où il fait bon vivre, 2026 ; (12) Nous La Rochelle ; (13) Ville de La Rochelle ; (14) La Rochelle Congrès
Rentabilité locative à La Rochelle et dans son agglomération
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Surface |
Studio ancien de 21 m2 dans le centre de La Rochelle |
T2 ancien meublé de 46 m2 dans la commune de Périgny |
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Prix d’acquisition |
162 500 € |
192 000 € |
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Loyer mensuel |
650 € |
800 € |
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Rentabilité brute |
4,8% |
5% |
Source : Chambre interdépartementale des notaires d’Atlantique-Poitou
