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Acheter en copropriété : quelles charges ?

Date de publication : 07/04/2020

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L’achat en copropriété est une formule en vogue puisque c’est le syndic de copropriété qui se charge de la gestion, tant technique que financière, des parties communes de l’immeuble. Cependant, le paiement des charges entraine souvent des litiges entre les copropriétaires. Il est donc préférable de connaître les règles de répartition des charges afin d’éviter toute sorte de problèmes.

une photo d'un immeuble.

Les différentes charges en copropriété

Les charges de copropriété représentent les frais liés à l’entretien et au fonctionnement de l’immeuble en copropriété et notamment des parties communes. Dans ce cas, la quote-part relative à chaque lot et à son bailleur est fixée par le règlement de la copropriété. Les charges sont classées en deux catégories, à savoir : les charges communes générales et celles liées aux équipements et aux services collectifs : les charges communes spéciales.

Liste des parties communes en copropriété

Les parties communes sont les parties des bâtiments et des terrains affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux, qui les possèdent donc en indivision.

Les parties communes en copropriété :

  • Le sol de la copropriété,
  • Les cours, parcs et jardins,
  • Les voies d'accès,
  • Le gros œuvre du bâtiment (escaliers, planchers, revêtements des murs, plafonds, cloisons fixes, charpentes fixes des ascenseurs et monte-charge, bâtis et huisseries des portes, fenêtres et verrières, etc.),
  • Les éléments d'équipements communs (ascenseur, systèmes de chauffage ou de climatisation, antennes collectives, boîtes aux lettres, interphones, compteurs, etc.),
  • Les coffres, gaines et têtes de cheminées,
  • Les canalisations, notamment celles traversant les parties privatives
  • Les réseaux d'eau et d'électricité.

Ce qu’il faut savoir sur les charges communes générales

Les charges communes générales couvrent tous les frais relatifs à la conservation, à l’entretien, mais aussi à l’administration de l’appartement en copropriété. On parle donc des dépenses liées aux travaux de ravalements, de réfection du gros œuvre et de nettoyage de l’immeuble.

À tout cela s’ajoutent encore le salaire des personnes qui s’occupent de l’entretien de l’immeuble et des espaces verts, les frais d’éclairage des couloirs, la rémunération du gardien, les primes d’assurances, ainsi que les honoraires du syndic de copropriété.

Les charges portant sur les équipements et les services

Ces charges peuvent varier d’une copropriété à l’autre. Elles représentent les dépenses relatives aux raccordements audiovisuels collectifs comme les câbles et les antennes de télévision, au fonctionnement et à l’entretien de l’ascenseur, du système de chauffage et de climatisation collectif, des gaines de vide-ordures et bien d’autres encore. Ces charges englobent également les frais de dépannage des équipements communs.

Qu’en est-il de la répartition de ces dépenses ?

Les charges générales sont réparties entre les copropriétaires selon la valeur de leur lot de copropriété. Le partage s’effectue donc sur la base des tantièmes de copropriété. Ces derniers sont calculés selon la superficie, le niveau du confort et la situation du lot. Quel que soit le type de leur bien, les copropriétaires doivent participer au paiement de ces dépenses. Les propriétaires de parking sont également tenus de participer aux frais liés à l’entretien du jardin et au gardiennage.

Dans le cas d’un immeuble comportant plusieurs bâtiments, les dépenses relatives au nettoyage peuvent être réparties sur chaque immeuble. Quant aux charges communes spéciales du bien en copropriété, c’est-à-dire celles liées aux équipements et aux services, elles sont réparties selon l’utilité que ces derniers occasionnent à chaque lot. Si un service ou un équipement est considéré comme utile pour chaque lot, le copropriétaire est tenu d’y participer même s’il ne s’en sert pas.

C’est le cas par exemple d’un ascenseur. Le copropriétaire du premier étage doit participer au paiement des frais d’entretien de l’ascenseur même s’il n’en fait pas usage. Mais sa quote-part restera moins élevée que celle du copropriétaire du quatrième ou du cinquième étage. Dans un immeuble sans sous-sol, le bailleur du rez-de-chaussée quant à lui, n’aura rien à régler puisqu’il n’utilise pas l’ascenseur.

Les charges de copropriété peuvent-elles être contestées ?

Il est possible de modifier les charges fixées par le règlement de copropriété, mais cela devra être convenu à l’unanimité de tous les copropriétaires. Un copropriétaire peut introduire une demande auprès du tribunal de grande instance s’il démontre que sa quote-part est trop élevée ou s’il considère que celle d’un autre copropriétaire est moindre. Il peut aussi intenter une action de nullité dès lors qu’il pense que la répartition des charges ne correspond pas à celle fixée par le règlement de copropriété.


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