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Vendre son bien de particulier à particulier, les 6 points de vigilance

Date de publication : 10/11/2020

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Les ventes de logements entre particuliers se multiplient. Si la pratique est facilitée par l’existence de sites internet dédiés, elle n’en comporte pas moins des risques pour le vendeur comme pour l’acheteur. Vendre son bien sans l’aide d’un professionnel ne s’improvise pas !

Particulier donnant les clés d’une maison à un particulier.

Estimer le bien à son juste prix

L’une des bases de la réussite d’une vente immobilière repose sur une estimation du bien à sa juste valeur. Mais ce n’est pas chose aisée. Dans une même copropriété, par exemple, deux appartements semblables peuvent se vendre à des prix différents selon l’étage, l’exposition, etc.

De plus, un particulier a souvent tendance - et c’est humain - à surestimer son logement pour des raisons financières et affectives. Cela peut également se produire faute de connaissance des prix du marché. Afficher un montant trop élevé dans l’annonce immobilière peut faire fuir les acheteurs potentiels. À l’inverse, sous-évaluer le bien peut laisser penser qu’il est de mauvaise qualité ou que le vendeur cache quelque chose.

Bien rédiger l’annonce immobilière

Si vous vendez en direct votre appartement ou votre maison, à vous de rédiger l’annonce immobilière. Elle doit mettre en avant les points forts de votre logement et ses caractéristiques (surface, nombre de pièces…). Soignez le texte et les photos de présentation sous peine de faire fuir les acheteurs potentiels. L’objectif est de les inciter à venir visiter votre bien. Mais ne le survendez pas !

N’oubliez pas les mentions obligatoires dans l’annonce, comme la classe énergétique de votre logement (de A à G) indiquée dans le diagnostic de performance énergétique (DPE) que vous devez refaire s’il a plus de 10 ans.

Assurer les visites du bien

Vous allez recevoir de nombreux appels téléphoniques et mails de potentiels acquéreurs pour programmer des visites. Ne tardez pas à leur répondre.

Lors des rendez-vous, il faut présenter le logement sous son meilleur aspect (attention à une décoration trop personnelle). Ne cachez rien aux visiteurs. En cas de découverte ultérieure de vices cachés, le vendeur peut être contraint de verser des dommages et intérêts à l’acquéreur. Même une clause de garantie des vices cachés dans un compromis de vente n’exclut pas de futures poursuites. La transaction peut même être annulée par la justice.

Fournir les nombreux documents obligatoires

Le vendeur doit être en mesure de produire tous les documents nécessaires à la vente pour informer les acheteurs sur l’état du bien, surtout les diagnostics techniques obligatoires. L’acquéreur est en effet fondé à consulter le contenu du DPE du logement, mais aussi les diagnostics amiante, plomb, sur l’état des risques et pollutions (ERP), etc. Ils dépendent de la date de construction du logement et de la zone où il se situe.

Depuis la loi Alur, si le logement se trouve en copropriété, d’autres éléments doivent être transmis à l’acquéreur : le règlement de copropriété, l’état descriptif de division, les trois derniers procès-verbaux des assemblées générales, la surface du bien selon la loi Carrez… Attention pour cette dernière information, si l’acheteur fait mesurer son bien par un expert et qu’il trouve une 

différence de plus de 5% avec la superficie indiquée dans l’acte de vente, il peut exiger une réduction du prix de vente proportionnelle à cet écart.

L’ensemble de ces documents, dont votre notaire peut vous fournir la liste précise, devra obligatoirement être joint au compromis de vente.

Délivrez également aux acheteurs vos derniers avis de taxe d’habitation et de taxe foncière.

Rédiger le compromis de vente en bonne et due forme

Le compromis de vente est un avant-contrat juridique, qui précède la signature de l’acte de vente définitif chez le notaire. Ce document, fortement recommandé, peut être rédigé et signé sous « seing privé » (entre particuliers) ou avec une agence immobilière. Dans ce cas, il est gratuit.

Attention, un compromis de vente engage le vendeur et l’acquéreur sur la vente d’un bien et sur son prix. Sa rédaction ne s’improvise pas : il doit contenir un certain nombre d’informations, ainsi que toutes les conditions de la vente.

Ainsi, il est courant de faire appel à un notaire pour sa rédaction. Les offices notariaux facturent en général des frais, s’agissant dans ce cas d’un acte authentique. Ces frais sont à la charge de l’acquéreur.

Vérifier la solvabilité de l’acquéreur

Lorsque l’on fait appel à une agence immobilière, celle-ci a l’obligation de vérifier la solvabilité de l’acquéreur. Le notaire s’en assure également.

Si vous vendez seul, faites de même avant la signature du compromis de vente pour éviter une annulation de la transaction au dernier moment, si l’acquéreur n’obtient pas son prêt immobilier. En effet, le compromis de vente vous engageant tous les deux, le bien est immobilisé jusqu’à la vente définitive. Même si cela peut être délicat, demandez-lui une simulation bancaire du prêt qu’il s’apprête à contracter pour l’acquisition ou des documents justifiant sa solvabilité.


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