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Investissement locatif : comment profiter du déficit foncier ?

Date de publication : 26/03/2020

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Un propriétaire, qui met en location un logement ancien non meublé, peut réduire son impôt sur le revenu en réalisant certains travaux dans le bien. En effet, si leur coût dépasse les revenus fonciers qu’il a perçus au titre d’une année, une perte est générée, appelée « déficit foncier ». Celui-ci est déductible sur le revenu brut global dans une certaine limite et le surplus sera reporté sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.

Infographie sur le déficit foncier.

Comment fonctionne le déficit foncier ?

Il y a déficit foncier lorsque les revenus fonciers ou loyers perçus dans le cadre d’une location non meublée sont inférieurs aux charges déductibles durant une année fiscale.

Cette perte économique, soit la différence entre les loyers et les charges, peut vous permettre en tant que propriétaire bailleur de réduire le montant de votre impôt sur le revenu.

Un certain nombre de travaux et charges déductibles

Les travaux pris en compte dans le calcul du déficit foncier sont la réparation, l’entretien et/ou l’amélioration du logement, comme le remplacement du papier peint, de la moquette, l’installation d’une chaudière, etc. (hors travaux de construction, reconstruction et agrandissement). Il est important de conserver les factures si l’administration fiscale vous demande des justificatifs.

D’autres charges déductibles : celles relatives aux intérêts d’emprunt du crédit immobilier que vous avez souscrit pour l’acquisition du bien et celles générées par l’exploitation du bien (charges de copropriété, frais d’agence liées à la gestion locative, taxe foncière…).

Choisir le régime réel d’imposition

Les loyers tirés d’une location nue sont imposés à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers. Pour profiter du mécanisme du déficit foncier, vous devez opter pour le régime réel d’imposition (et non le micro-foncier).

Un déficit foncier imputable sur le revenu brut global

Un déficit foncier lié à des charges autres que les intérêts d’emprunt est déductible sur le revenu brut global de l’année dans la limite de 10 700 € (par exemple sur vos autres revenus fonciers si vous louez plusieurs biens). Le plafond grimpe à 15 300 € si vous avez acquis le logement dans le cadre d’un investissement locatif Périssol.

Le surplus de déficit foncier reportable pendant 10 ans

La part du déficit foncier qui dépasse la limite de 10 700 € (ou 15 300 €) et celle qui résulte des intérêts d’emprunt ne sont reportables que sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.

Infographie sur le déficit foncier.

En bref

 

  • Dans le cadre d’un investissement locatif dans l’ancien, une situation de déficit foncier se produit lorsque les charges d’un bien immobilier sont plus importantes que les loyers perçus.
  • Avantageux, il permet aux propriétaires bailleurs de diminuer leur impôt sur le revenu par l’effacement de tout ou partie des revenus fonciers et donc des prélèvements sociaux.

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