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Ce qu’il faut savoir sur la location meublée non professionnelle (LMNP)

Date de publication : 04/03/2020

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Les propriétaires bailleurs peuvent choisir de louer leur bien en meublé. Il peut s’agir d’un appartement ou une résidence mais aussi d’une maison meublée. Ce contrat de bail spécifique, d’une durée de neuf mois à un an, offre une meilleure rentabilité qu’en location nue. Mais la formule n’est gagnante que si la demande locative est réelle.

Logement meublé.

Une meilleure rentabilité

Les loyers d’un logement meublé sont en moyenne 5 à 30 % plus élevés que ceux d’un logement loué nu ou vide. Cependant, selon les professionnels de l’immobilier, l’avantage de la location meublée réside dans sa rentabilité moyenne brute de 6 à 8 %, contre 4,7 à 6,6 % en location vide.

Une fiscalité attractive

La fiscalité de la location meublée est plus avantageuse que celle d’un logement loué nu. Elle relève de la catégorie des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux). Les propriétaires bailleurs peuvent opter pour le régime du micro-BIC qui donne droit à un abattement forfaitaire de 50 % sur les recettes des loyers perçus, afin de couvrir les charges ou pour le régime réel qui permet de bénéficier de revenus défiscalisés grâce aux amortissements.

Si les recettes annuelles tirées de la location meublée par leur foyer fiscal sont supérieures à 23 000 euros et qu’elles excèdent les revenus du foyer fiscal, les propriétaires bailleurs passent du statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) à celui de loueur en meublé professionnel (LMP). Celui-ci offre une fiscalité avantageuse. En effet, les bailleurs peuvent déduire de leurs revenus globaux les déficits éventuels sans limitation de montant. De plus, ils sont exonérés d’impôt sur la fortune immobilière (IFI), sous certaines conditions.

Durée du bail et demande locative

La durée du bail n’est pas à prendre à la légère car, pour que l’investissement locatif (article Investissement immobilier locatif comment ça marche) soit rentable, le taux d’occupation du logement doit être le plus important possible. Alors qu’en location vide le bail court sur trois ans minimum, la durée de la location meublée va de neuf mois (lorsqu’elle est consentie à un étudiant) à un an. La donne est en plus légèrement modifiée avec le « bail mobilité », créé par la loi portant sur l’évolution du logement, de l’aménagement et du numérique (Elan). Ce nouveau contrat de location, réservé à la location meublée, s’adresse aux étudiants, stagiaires et personnes en mobilité professionnelle. Signé pour une période allant de un à dix mois, il est non renouvelable, mais sa durée peut toutefois être prolongée une fois par la signature d’un avenant.

Des périodes de vacance locative peuvent donc exister, d’autant que le turn-over est plus fréquent en location meublée que vide… Le lieu où est situé le logement est alors un critère primordial. La demande locative doit être réelle.

La qualité de l’agencement du logement entre aussi en jeu pour booster l’attractivité du bien. Selon la définition proposée par la loi Alur de mars 2014, la location meublée, contrairement à la location vide, doit obligatoirement être munie d’un certain nombre d’équipements et objets usuels, comme une literie, un four, un réfrigérateur ou encore une table. Ces frais sont à prendre en compte.


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