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Achat immobilier en concubinage

Date de publication : 07/04/2020

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Vivre en concubinage est une situation qui séduit de plus en plus les couples. Il s’agit de mener une vie en union libre sans être mariés, ni pacsés. Dans le cadre juridique, les concubins ne bénéficient pas de droits privilégiés, et sont considérés comme de simples indivisaires. Alors, quelles sont les précautions à prendre pour un achat immobilier en concubinage ?

Couple en union libre qui regarde un plan.

L’indivision : solution idoine pour les concubins

Pratique et très sollicitée par les jeunes couples, l’indivision demeure le régime le plus courant. Il s’agit de l’achat immobilier en union libre par l’apposition des deux noms sur l’acte notarié. Ainsi, chacun des concubins devient propriétaire proportionnellement à son apport. Juridiquement, les concubins devront céder le bien, en cas de séparation, et le produit de la vente sera réparti entre les deux au prorata de leurs apports. Cela permet à chaque concubin d’être propriétaire uniquement à la hauteur de son investissement. Il est bon de rappeler que certaines décisions sont nécessaires pendant l’indivision.

La première décision lorsqu’on souhaite acheter à deux sans être mariés qui semble la plus importante est l’unanimité lors de la cession. Cette dernière signifie que les parties doivent être unanimes, peu importe le pourcentage de leur participation lors de l’achat immobilier à deux. En d’autres termes, la décision de vente du bien doit être prise avec le consentement des concubins en cas de séparation. Au cas où l’une des parties s’opposerait à la vente, l’autre partie pourra racheter son pourcentage de participation. À ce stade, lorsque le refus continue, le tribunal pourra ordonner la vente au respect de la loi puisque « Nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision ».

La seconde décision est l’anticipation des conséquences du décès. Afin de mieux appréhender les conséquences, la prévision d’un décès permet aux concubins de songer à une clause de rachat prioritaire de la part du concubin décédé. Cela permet de bloquer les éventuelles oppositions des héritiers. Par contre, lorsqu’il existe des héritiers réservataires qui sont généralement les enfants ou le conjoint légal du défunt, il sera impossible pour le concubin d’hériter de la totalité du bien de son partenaire.

La SCI lorsque les immobiliers sont considérables

Lorsque les biens immobiliers sont importants, les concubins pourront créer une société immobilière où ils auront le statut d’associés et non celui de propriétaires. Le nombre des parts détenues par chacun sera à concurrence de leurs apports. Il faut noter que les statuts peuvent permettre à l’une des parties d’être la gérante principale. Ils peuvent également prévoir le devenir de la SCI (Société Civile Immobilière) en cas de décès d’un associé (dissolution, poursuite avec les seuls survivants ou héritiers, …).

La tontine : la solution pour les cas exceptionnels

Encore appelée « clause d’accroissement », la tontine peut être insérée dans l’acte d’achat immobilier en concubinage. Son importance première consiste à rendre le partenaire survivant l’unique propriétaire du bien. Lorsque les concubins ne possèdent pas d’enfants, ils ont la possibilité de s’assurer mutuellement la transmission de la part de l’un des partenaires. Cet acte permet d’exclure les éventuels héritiers réservataires à l’exemple des parents directs et de l’époux. Cependant, il est quasiment impossible d’exploiter cette formule pour écarter les enfants de la succession. Par ailleurs, le second avantage de la tontine concerne les logements à faible valeur. Lorsque ce logement constitue la résidence principale de l’une des parties au moment de son décès, le partenaire survivant est exempté de droits de succession.

Quelques conseils pour acheter un bien immobilier en concubinage

Lors d’un achat immobilier par un couple en union libre, chacun des concubins devrait clairement préciser son apport. Cela permet à l’administration fiscale de ne pas interpréter votre acquisition en une donation déguisée.

Chaque partenaire a la possibilité d’effectuer un legs de sa fraction ou de l’usufruit à travers un testament lorsque cela ne porte pas préjudice aux droits des autres héritiers. Pour réduire au minimum les droits de succession entre les concubins, il est envisageable de penser à la limitation de l’usufruit.

Pour ceux qui désirent la création d’une société civile immobilière, vous devrez prendre aussi en compte les inconvénients. Le premier très fréquent, est la difficulté de prendre possession de sa fraction en cas de séparation conflictuelle. Notez que le tribunal ne procédera pas à la dissolution de la SCI parce que les associés sont en conflit. En outre, la gestion de la SCI n’est pas toujours aisée. Vous serez appelés à rédiger les statuts de la société, à organiser et à tenir des assemblées.

Pour ce qui est de la tontine, vous devrez savoir que ce pacte tontinier est très rigide. Pour les notaires, le consentement des parties est obligatoire pour la suppression de ce pacte. En cas de séparation conflictuelle, en l’absence d’accord des parties, le bien ne pourra être vendu ou partagé. Il vous revient de prendre beaucoup de précautions et de faire le bon choix lors de l’achat de votre logement en couple.


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